La maison où vous vivez est-elle un actif ou un passif ?

En bref

La maison où vous vivez est un actif : c'est un bien que vous possédez et que vous pourriez vendre. Le passif, c'est le prêt immobilier, c'est-à-dire le capital que vous devez encore à la banque. Qu'elle ne vous rapporte rien n'en fait pas un passif. Pour distinguer ce qui vous rapporte de ce qui ne vous rapporte rien, Cashfulness utilise sa propre grille de lecture, Actif+ et Actif−, qui n'est pas une classification comptable.

Cette page accompagne la leçon 5 du cours vidéo gratuit "Partie double, pas à pas". Les montants sont des exemples tirés de l'histoire de la famille d'Anna, que nous suivons tout au long du cours : les mêmes que dans la vidéo. La résidence secondaire, vers la fin, est une hypothèse, en dehors de l'histoire.

Regardez la leçon

Ci-dessous, vous trouverez les deux écritures du 1er mars, la photo d'Anna avec la grille de lecture de Cashfulness, les écritures de la résidence secondaire, un tableau pour classer vos propres biens et, à la fin, la transcription.

La maison qui ne rapporte pas un euro

La maison d'Anna vaut 200 000 euros. C'est son bien le plus important, et elle ne lui rapporte pas un euro. Au contraire : chaque année, elle lui coûte de l'argent, en charges de copropriété, en entretien et en assurance.

Alors, la maison où vous vivez, c'est un actif ou un passif ?

Pour la comptabilité, la réponse est nette : c'est un actif. C'est un bien d'Anna, et elle pourrait le vendre demain. Le passif, c'est le prêt immobilier : les 130 000 euros qu'elle doit encore rembourser à la banque.

Ensuite, il y a une deuxième question, que la comptabilité ne se pose pas : cette maison, est-ce qu'elle vous rapporte quelque chose, ou non ? Nous y arrivons tout de suite.

Les deux écritures du 1er mars

C'est ce que disent les écritures du 1er mars, le jour où Anna ouvre ses comptes. Chaque compte qui démarre avec un solde s'enregistre avec en contrepartie Soldes d'ouverture : le compte du patrimoine net qui recueille le patrimoine de départ.

La Résidence principale va au débit : c'est un actif qui augmente. Soldes d'ouverture augmente au crédit.

1er mars · ouverture de la résidence principale (estimation prudente d'après des annonces comparables)

Le prêt fait l'inverse. Une dette augmente au crédit, et Soldes d'ouverture baisse au débit.

1er mars · ouverture du prêt immobilier (capital restant dû selon le tableau d'amortissement de la banque)

Chaque écriture est équilibrée : autant au débit qu'au crédit. La maison est à l'actif, la dette est au passif. Ce sont deux comptes différents, et chacun dit quelque chose de vrai.

Dans les manuels français, cette écriture se passe au journal sur deux colonnes : on débite Résidence principale de 200 000 et on crédite Soldes d'ouverture de 200 000, avec un libellé qui dit d'où vient le chiffre. Les comptables y ajoutent le numéro de chaque compte du Plan comptable général ; ici, les noms suffisent.

Pourquoi la maison n'est pas un passif

Et pourtant, on entend souvent dire que la maison où vous vivez est un passif, parce qu'elle vous coûte de l'argent. On trouve cette idée dans les livres de Robert Kiyosaki.

Mais en comptabilité, un passif est une dette : quelque chose que vous devez rendre à quelqu'un. La maison, Anna ne la doit à personne. Regardez ce qui arriverait à sa photo du 1er mars si elle la retirait de l'actif "parce qu'elle coûte".

Son patrimoine net passerait de 97 200 euros à moins 102 800 euros. Et le prêt immobilier serait toujours là, au passif, parce que la dette, c'est lui. La photo mentirait : Anna aurait "perdu" 200 000 euros sans rien perdre.

Ce n'est pas une écriture : c'est la comparaison entre deux photos, pour voir où mène le raccourci.

Une grille de lecture de Cashfulness : ça vous rapporte ?

La vraie question est donc ailleurs : est-ce que ça vous rapporte ?

Dans Cashfulness, l'application que j'ai créée pour tenir les comptes de la maison en comptabilité en partie double, les actifs se divisent en deux familles.

L'usage est un très bon indice : ce dont vous vous servez, en général, ne rapporte rien. Mais il ne suffit pas toujours. Un compte courant, on s'en sert, et s'il verse des intérêts, il est dans l'Actif+. Quand l'usage et le rendement ne disent pas la même chose, c'est le rendement qui décide.

L'usage est un indice. C'est le rendement qui décide.

C'est un choix de Cashfulness, pas une règle comptable. Dans le bilan d'une entreprise, vous ne le trouverez pas écrit comme ça.

Ce que je dois à Kiyosaki

Cette distinction, je l'ai apprise chez Kiyosaki. Tout ne me convainc pas chez lui, mais cette idée m'a été utile. Sauf que moi, je m'en sers pour diviser les actifs, pas pour les faire passer au passif.

La maison reste un bien. Ce qui change, c'est la question que vous lui posez.

La photo d'Anna, avec cette grille

Essayons avec la photo du 1er mars, compte par compte.

Les actifs d'Anna au 1er mars, avec la grille de lecture de Cashfulness

Un ETF est un fonds qui s'achète en Bourse. Il suit un ensemble de titres : des actions, des obligations, des matières premières ou autre chose. La résidence principale et la voiture sont des estimations documentées au 1er mars : des annonces de biens comparables pour la maison, des annonces d'occasion pour la voiture.

Sur 233 200 euros d'actifs, ceux qui lui rapportent font 10 000 euros. Environ 4 pour cent.

Le compte épargne qu'Anna retrouvera en avril n'est pas encore dans cette photo : nous le voyons plus bas, et on l'enregistre dans la leçon 6.

Un chiffre qui oriente

Cashfulness fait ce calcul pour vous et l'appelle indépendance financière.

Indépendance financière = Actif+ ÷ Actif total × 100

Pour Anna : 10 000 ÷ 233 200 × 100, soit environ 4 %.

Prenez-le pour ce qu'il est : un repère. Pour savoir si vous pouvez arrêter de travailler, il faut deux autres chiffres : ce que ces biens rapportent vraiment, et ce que vous coûte la vie de tous les jours.

Et rapporter ne veut pas dire gagner tous les mois. Fin mai, l'ETF d'Anna va baisser, et il restera dans l'Actif+ : un mauvais mois ne le fait pas changer de famille.

Les 4 pour cent ne sont pas une note. Anna a acheté une maison pour y vivre, et c'est très bien comme ça.

Hypothèse : une résidence secondaire

Maintenant, un exemple en dehors de l'histoire : ces comptes n'existent pas dans l'espace d'Anna. Imaginons qu'Anna ait aussi une résidence secondaire au bord de la mer.

Si elle l'occupe elle-même

L'été, elle l'occupe elle-même. Elle paie 900 euros de taxe foncière par an, l'impôt local que paie chaque propriétaire, et elle n'encaisse rien.

Hypothèse hors de l'histoire · la taxe foncière de la résidence secondaire, un an

Cette maison, elle s'en sert, et elle ne lui rapporte rien : Actif−.

Si elle la loue à des tiers

Si au contraire elle la loue à des tiers pour 800 euros par mois, voici ce qu'elle écrit chaque mois.

Hypothèse hors de l'histoire · le loyer de la résidence secondaire, un mois

Les 900 euros de taxe foncière par an, elle les paie toujours, avec l'écriture du dessus. Mais maintenant, cette maison lui rapporte : Actif+.

Même objet, même valeur. Ce qu'elle rapporte change, et sa place parmi les actifs aussi.

Les impôts sur les loyers ne sont pas pris en compte ici : l'hypothèse sert à isoler le mécanisme.

L'argent aussi : il rapporte, ou non ?

La question vaut aussi pour l'argent à la banque.

Le compte courant sert à payer. Mais s'il vous verse des intérêts, il vous rapporte, et il est dans l'Actif+. Ici, l'usage et le rendement ne disent pas la même chose, et c'est le rendement qui décide. Pour un compte épargne, c'est pareil : ce n'est pas le nom du compte qui décide, c'est le fait qu'il vous verse des intérêts.

Le 20 avril, Anna va retrouver un compte épargne oublié, avec 3 000 euros. Ce compte lui verse des intérêts sur l'argent qui reste immobile : il sera dans l'Actif+. Comment on enregistre un compte qui apparaît après coup, nous le voyons dans la leçon 6.

À vous

Trois choses : la maison où vous vivez, la voiture et l'ETF. Laquelle vous rapporte ?

Essayez de répondre avant de lire la suite.

Seulement l'ETF. Mais regardez bien pourquoi : ça ne dépend pas de l'objet, ça dépend de ce qu'il vous rapporte. Si Anna louait sa maison à des tiers, elle passerait dans l'Actif+. Et la voiture aussi, si elle la louait.

À retenir

La comptabilité vous dit ce que vous possédez. La grille de lecture vous demande si ça vous rapporte.

Comment le fait Cashfulness

Dans Cashfulness, vous voyez la grille à trois endroits. Les chiffres ci-dessous sont les montants d'exemple de l'histoire de la famille d'Anna, tels qu'ils apparaissent dans la vidéo de la leçon.

• Le Tableau de bord. C'est la page d'accueil, celle qui s'ouvre avec "Tableau de bord" dans la barre latérale. En haut, il y a la rangée des indicateurs : le premier est "Indépendance financière", et pour Anna il affiche 4 %, sans décimales. Plus bas, l'encadré "Bilan" divise le patrimoine en trois lignes : "Actif+" 10 000 euros, "Actif-" 223 200 euros, "Passif" 136 000 euros. Sur le Tableau de bord, l'application écrit la seconde famille avec un simple trait d'union.
• Le rapport Bilan. Vous y arrivez d'un clic sur l'encadré. La division vient du plan de comptes, c'est-à-dire de la liste des comptes d'Anna. Pour voir chaque compte, dans le menu "Plus d'options", choisissez "Masquer les comptes à solde nul", puis une profondeur qui descend jusqu'aux comptes : l'ETF est dans l'Actif+ ; Compte courant, Espèces, Résidence principale et Voiture sont dans l'Actif−.
• Quand vous créez votre propre espace. Pour "Immobilier" et pour "Biens mobiliers", c'est-à-dire un "Véhicule" ou un "Objet de valeur", le parcours guidé vous pose justement cette question : "Usage", avec "Usage personnel" ou "Investissement". Si vous choisissez "Usage personnel", le bien va dans l'Actif− ; si vous choisissez "Investissement", il va dans l'Actif+. La réponse, vous seul la connaissez.

Ce qui est principe général et ce qui est un choix de Cashfulness

Principes généraux de la comptabilité en partie double

• Un actif est un bien que vous possédez ; un passif est une obligation envers quelqu'un, une dette. La maison est un actif, le prêt immobilier est le passif. Le Plan comptable général, écrit pour les entreprises, définit l'actif comme un élément du patrimoine "ayant une valeur économique positive" dont l'entité "attend des avantages économiques futurs", et le passif comme "une obligation de l'entité à l'égard d'un tiers" qui provoquera une sortie de ressources.
• Chaque écriture touche au moins deux comptes, et le total du débit est égal au total du crédit. Les actifs et les charges augmentent au débit ; les passifs, le patrimoine net et les produits augmentent au crédit.
• La valeur de la maison et de la voiture est une estimation documentée à une date (ici, des annonces comparables au 1er mars), pas un prix certain.

Choix de Cashfulness

• Diviser l'actif en Actif+ (ça vous rapporte : un flux ou une hausse de valeur) et Actif− (ça ne vous rapporte rien ; en général, ce sont les biens dont vous vous servez). Quand l'usage et le rendement ne disent pas la même chose, c'est le rendement qui décide. En comptabilité d'entreprise, une distinction proche existe pour les immeubles dans les normes internationales : la norme IAS 40 sépare les immeubles de placement, détenus pour en retirer des loyers, pour valoriser le capital ou les deux, des immeubles que leur propriétaire utilise, qui relèvent de la norme IAS 16. L'étendre à tout ce que possède une famille est un choix de l'application.
• L'indice d'indépendance financière : l'Actif+ divisé par le total de l'actif. C'est un repère : il ne vous dit pas si vous pouvez arrêter de travailler, parce qu'il ne sait ni ce que ces biens rapportent vraiment, ni ce que vous coûte la vie.
• Un bien de l'Actif+ peut aussi perdre de la valeur pendant un mois : un mauvais mois ne le fait pas passer dans l'Actif−.
• Le signe : une ligne au débit a un signe plus, une ligne au crédit un signe moins ; ainsi chaque écriture équilibrée a une somme nulle.

Choix de qui tient les comptes

• Combien de comptes ouvrir et comment les appeler : dans l'hypothèse de la résidence secondaire, Taxe foncière et Loyers sont des noms d'exemple. La partie double ne les impose pas.

Les montants sont des exemples et servent à isoler le mécanisme. Les impôts sur les loyers et ceux qui peuvent toucher les comptes et les placements ne sont pas pris en compte ; la taxe foncière est là comme exemple de charge, pas comme règle fiscale.

Questions fréquentes

La maison où je vis est-elle un passif, comme le dit Kiyosaki ?

En comptabilité, non. Un passif est une dette : quelque chose que vous devez rendre. La maison est un bien que vous possédez ; la dette, s'il y en a une, c'est le prêt immobilier, qui est déjà au passif. Kiyosaki utilise une définition qui lui est propre : pour lui, est un passif tout ce qui fait sortir de l'argent de votre poche. C'est une observation utile, mais ce n'est pas une règle comptable.

Un ETF qui ne verse pas de dividendes, c'est de l'Actif+ ?

Oui, si vous le gardez pour qu'il prenne de la valeur. Beaucoup d'ETF réinvestissent ce qu'ils encaissent au lieu de le distribuer (les ETF capitalisants) : ils ne vous versent rien, mais vous les gardez pour ce qu'ils rapportent. La grille regarde si le bien vous rapporte, hausse de valeur comprise, pas si de l'argent arrive chaque mois. Et un mois où l'ETF baisse ne le fait pas passer dans l'Actif−.

Un compte épargne, c'est de l'Actif+ ou de l'Actif− ?

Ça dépend de ce qu'il vous verse. S'il vous verse des intérêts, comme la plupart des livrets, c'est de l'Actif+, même si vous vous en servez. S'il ne vous verse rien, comme la plupart des comptes courants en France, c'est de l'Actif−. L'usage est un indice, mais c'est le rendement qui décide.

Transcription de la leçon

Le texte de la leçon 5, tel qu'il est dit dans la vidéo. Les chiffres sont les mêmes que dans la vidéo.

La maison d'Anna vaut 200 000 euros. C'est son bien le plus important. Et elle ne lui rapporte pas un euro. Au contraire : chaque année, elle lui coûte de l'argent. Les charges de copropriété, l'entretien, l'assurance. Alors, la maison où vous vivez, c'est un actif ou un passif ?

Pour la comptabilité, la réponse est nette : c'est un actif. C'est un bien d'Anna, et elle pourrait le vendre demain. Le passif, c'est le prêt immobilier : les 130 000 euros qu'elle doit encore rembourser à la banque. Mais il y a une deuxième question, que la comptabilité ne se pose pas. Cette maison, est-ce qu'elle vous rapporte quelque chose, ou non ?

C'est ce que disent les écritures du 1er mars, quand Anna ouvre ses comptes. La Résidence principale va au débit pour 200 000 euros : un actif qui augmente. Au crédit, on inscrit le compte Soldes d'ouverture, qui recueille le patrimoine de départ. Le prêt fait l'inverse. Le compte Soldes d'ouverture baisse de 130 000 euros, au débit. Et le Prêt immobilier augmente de 130 000 euros, au crédit, parce qu'une dette augmente au crédit. Chaque écriture est équilibrée : autant au débit qu'au crédit.

Et pourtant, on entend souvent dire que la maison où vous vivez est un passif, parce qu'elle vous coûte de l'argent. On trouve cette idée dans les livres de Robert Kiyosaki. Mais en comptabilité, un passif est une dette : quelque chose que vous devez rendre à quelqu'un. La maison, Anna ne la doit à personne. Si elle la retirait de ses actifs, son patrimoine net passerait de 97 200 euros à moins 102 800 euros. Et le prêt immobilier serait toujours là. La photo mentirait.

La vraie question est donc ailleurs : est-ce que ça vous rapporte ? Cashfulness est l'application que j'ai créée pour tenir les comptes de la maison en partie double. Elle divise les actifs en deux familles. Actif plus : les biens qui vous rapportent. Ils vous versent un loyer, des intérêts ou une part des bénéfices d'une entreprise. Ou bien vous les avez achetés pour qu'ils prennent de la valeur. Actif moins : les biens qui ne vous rapportent rien. Ce sont presque toujours ceux que vous gardez pour vous en servir, comme la maison où vous vivez ou la voiture. L'usage est un très bon indice, mais il ne suffit pas toujours. Quand l'usage dit une chose et le rendement une autre, c'est le rendement qui décide. C'est un choix de Cashfulness, pas une règle comptable. Dans le bilan d'une entreprise, vous ne le trouverez pas écrit comme ça.

Cette distinction, je l'ai apprise chez Kiyosaki. Tout ne me convainc pas chez lui, mais cette idée m'a été utile. Sauf que moi, je m'en sers pour diviser les actifs, pas pour les faire passer au passif. La maison reste un bien. Ce qui change, c'est la question que vous lui posez.

Essayons avec la photo du 1er mars. Le compte courant, 5 000 euros : Anna s'en sert pour payer, et il ne lui verse pas d'intérêts. Il ne lui rapporte rien : Actif moins. Les espèces, 200 euros : Actif moins. La maison et la voiture, elle s'en sert, et elles ne lui rapportent rien : Actif moins. Reste l'ETF, 10 000 euros. Un ETF est un fonds qui s'achète en Bourse. Il suit un ensemble de titres : des actions, des obligations, des matières premières ou autre chose. Anna le garde pour qu'il prenne de la valeur : Actif plus. Sur 233 200 euros d'actifs, ceux qui lui rapportent font 10 000 euros. Environ 4 pour cent.

Cashfulness fait ce calcul pour vous, et l'appelle indépendance financière : l'Actif plus, divisé par le total des actifs. Prenez-le pour ce qu'il est : un repère. Il ne vous dit pas si vous pouvez arrêter de travailler. Pour cela, il faut deux autres chiffres. Ce que ces biens rapportent vraiment, et ce que vous coûte la vie de tous les jours. Et rapporter ne veut pas dire gagner tous les mois. Fin mai, l'ETF d'Anna va baisser, et il restera dans l'Actif plus. Un mauvais mois ne le fait pas changer de famille. Les 4 pour cent ne sont pas une note. Anna a acheté une maison pour y vivre, et c'est très bien comme ça.

Maintenant, une hypothèse, en dehors de l'histoire. Imaginons qu'Anna ait aussi une résidence secondaire au bord de la mer. Si elle l'occupe elle-même l'été, elle paie 900 euros de taxe foncière par an, et elle n'encaisse rien. L'écriture : Taxe foncière, une charge, 900 euros au débit. Compte courant, 900 euros au crédit. Cette maison, elle s'en sert, et elle ne lui rapporte rien : Actif moins.

Si au contraire elle la loue à des tiers pour 800 euros par mois, voici ce qu'elle écrit chaque mois. Compte courant, 800 euros au débit : un actif qui augmente. Loyers, un produit, 800 euros au crédit. La taxe foncière, elle la paie toujours. Mais maintenant, cette maison lui rapporte : Actif plus. Même objet, même valeur. L'usage change, et avec l'usage, sa place parmi les actifs.

La question vaut aussi pour l'argent. Le compte courant sert à payer : Actif moins. Mais s'il vous verse des intérêts, et donc s'il vous rapporte, Actif plus. Ici, l'usage et le rendement ne disent pas la même chose, et c'est le rendement qui décide. En avril, Anna va retrouver un compte épargne oublié, avec 3 000 euros. Ce compte lui verse des intérêts sur l'argent qui reste immobile. Anna le garde justement pour ça : il sera dans l'Actif plus.

Voici la photo d'Anna dans Cashfulness. En haut, l'indicateur d'indépendance financière : 4 pour cent. Plus bas, le bilan, divisé en trois : Actif plus, Actif moins et Passif. D'où vient cette division ? Du plan de comptes, c'est-à-dire de la liste des comptes d'Anna. L'ETF est dans l'Actif plus. La résidence principale, la voiture, le compte courant et les espèces sont dans l'Actif moins.

Et quand vous créez votre propre espace comptable, pour une maison ou une voiture, l'appli vous pose justement cette question : usage personnel, ou investissement ? Avec usage personnel, le bien va dans l'Actif moins. Avec investissement, dans l'Actif plus. La réponse, vous seul la connaissez.

À vous. Trois choses : la maison où vous vivez, la voiture et l'ETF. Laquelle vous rapporte ? Prenez un moment.

Seulement l'ETF. Mais regardez bien pourquoi : ça ne dépend pas de l'objet, ça dépend de ce qu'il vous rapporte. Si Anna louait sa maison à des tiers, elle passerait dans l'Actif plus. Et la voiture aussi, si elle la louait.

La comptabilité vous dit ce que vous possédez. Cette grille de lecture vous demande si ça vous rapporte. Mais cette photo ne vaut que si elle est bien faite. Dans la prochaine leçon, Anna fait l'état des lieux de son patrimoine au 1er mars. La maison, la voiture, le prêt et les comptes, chacun avec sa source et sa date. Sur la page de cette leçon, vous trouverez les écritures d'aujourd'hui. Et un tableau pour classer vos propres biens avec la même question.

La leçon précédente

Leçon 4 · Compte de résultat : vous payez 650 €, mais combien ça vous coûte ?. Le 10 mars, 650 euros sortent du compte courant d'Anna pour la mensualité du prêt immobilier, mais la charge est de 150 euros. Le compte de résultat sépare ce que vous payez de ce que ça vous coûte.

La prochaine leçon

Leçon 6 · Combien possédez-vous vraiment ? L'état des lieux de votre patrimoine. Anna n'a pas besoin de reconstituer dix ans de tickets de caisse : il lui faut une bonne photo du 1er mars. La maison, la voiture, le prêt et les comptes, chacun avec sa source et sa date, et un compte épargne qui réapparaît en avril.

Essayez avec vos propres biens : le tableau "Ça me rapporte ?"

Écrivez les biens que vous possédez, un par ligne, et à côté, s'ils vous rapportent quelque chose : un loyer, des intérêts, des dividendes, une hausse de valeur. Si la réponse est oui, le bien va dans l'Actif+. Si c'est non, dans l'Actif−. Si vous vous servez d'un bien et qu'il vous rapporte quand même, c'est le rendement qui décide.

Pour la part, divisez le total de votre Actif+ par le total de l'actif et multipliez par 100. Si un bien vous laisse un doute, c'est justement sur celui-là qu'il vaut la peine de s'arrêter.

J'ai créé Cashfulness pour tenir les comptes de la maison en partie double. Si vous voulez voir votre pourcentage sans faire le calcul à la main, l'application répartit chaque actif entre Actif+ et Actif− dans le plan de comptes et vous montre l'indicateur d'indépendance financière sur le Tableau de bord.

Découvrez Cashfulness

Sources

• Robert T. Kiyosaki, Père riche, père pauvre (titre original Rich Dad Poor Dad) : origine de la distinction entre ce qui vous rapporte et ce qui vous coûte.
• Autorité des normes comptables, règlement ANC n° 2014-03 relatif au Plan comptable général, version consolidée au 1er janvier 2026 : article 211-1 (définition de l'actif) et article 321-1 (définition du passif). Les règles des entreprises ne s'appliquent pas aux comptes de la maison.
• IFRS Foundation, IAS 40 Investment Property (immeubles de placement) et IAS 16 Property, Plant and Equipment (immobilisations corporelles), pages en anglais : la distinction entre les immeubles détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital et ceux que leur propriétaire utilise.
• Les exemples viennent de l'histoire de la famille d'Anna, créée pour le cours "Partie double, pas à pas" : chaque écriture est vérifiée, avec le total du débit égal au total du crédit.

Vittorio Giusti est économiste et psychologue, et il a créé Cashfulness.